Consejos para elegir una propiedad inmobiliaria “durmiente”

La inversión inmobiliaria tiene que ver con la percepción. Su percepción de hacia dónde se dirige el mercado, junto con hacia dónde se dirige realmente. El objetivo, como siempre, es comprar barato y vender caro.

Desea comprar un terreno barato de tierra y venderlo como una propiedad inmobiliaria desarrollada de alto precio, después de que se aprecie lo suficiente como para obtener una ganancia considerable. Vender la propiedad es un arte en sí mismo.

Comprar un tramo inicial de tierra se presta a algunas pautas sólidas y racionales:

Primero, observe las líneas de tendencia de los precios de la vivienda en su área. Si bien la mayoría de los mercados de la vivienda están en declive (y los mercados de la vivienda en Florida y California se están ajustando después de más de una década de sobrevaloración), hay mercados donde los precios de la vivienda están subiendo. Este es un indicador adelantado decente de que hay un mercado para la expansión.

En segundo lugar, busque noticias relacionadas con el trabajo. La compra de una vivienda requiere una fuente de ingresos constante. Los nuevos empleadores que se mudan a una ciudad o la apertura de una sucursal del gobierno son un fuerte indicador de que es probable que surjan empleos buenos y bien pagados. Donde descansan los trabajos bien remunerados, siguen las compras de viviendas.

En relación con esto, hable con la oficina de planificación de su ciudad local. ¿Hay compras recientes de “derechos de paso” para instalar líneas de alcantarillado? ¿El cable telefónico local está haciendo planes para agotar las líneas de fibra óptica, una tendencia “imprescindible” en la construcción de viviendas nuevas? Estas cosas apuntan a áreas donde el crecimiento del hogar es inmanente. Otros grandes indicios son las emisiones de bonos escolares (que se encuentran en el periódico local) y la apertura de nuevos parques.

Antes de mirar el terreno, verifique el uso de bienes raíces comerciales adyacentes. Busque propiedades comerciales “aptas para familias” o “aptas para viviendas”: las casas que están cerca de supermercados y tiendas de ropa tienden a obtener un precio más alto que las que están más lejos. Si hay una sala de cine cerca, o planes para una escuela primaria o secundaria, tenga en cuenta el tamaño de las casas que construirá y cuáles serán sus comodidades; los compradores que buscan esas características buscan casas “superiores”, con un poco más de espacio en el piso y dos (o tres) habitaciones para los niños. Otros lugares para buscar son las tiendas ancla, como Wal-Mart y Best Buy. Estas empresas gastan millones en encuestas de patrones de compra antes de comprar la ubicación de una tienda; Si están comprando una parcela de tierra, tiene aproximadamente un período de un año a un año y medio para buscar propiedades residenciales unifamiliares y de alquiler en las propiedades inmobiliarias cercanas.

Incluso puede darle la vuelta a esto: si puede hablar con un grupo de inversores inmobiliarios comerciales, construir un centro comercial como núcleo para el desarrollo de viviendas también es una estrategia combinada viable. Esto también se aplica a áreas muy urbanas. Muchas áreas del centro que han sido abandonadas por empresas pueden convertirse en edificios de apartamentos, y algunos de los proyectos de viviendas más antiguos se están derribando para espacios de uso mixto con áreas comerciales y residenciales combinadas. En particular, a menudo puede obtener subvenciones en bloque para ayudar con el financiamiento de proyectos como este, y hay programas de HUD que pueden ayudar mucho con las “renovaciones urbanas”.

Otra fuente para investigar es la demografía en su área. Mire las cifras del censo de EE. UU. (Y las cifras de los condados locales) para ver la edad promedio y la tasa de natalidad per cápita. Quiere invertir en áreas donde la población ya está creciendo. Los altos sesgos en los años 40 y 50 indican que hay un grupo de personas que se jubilarán pronto, y los jubilados son muy propensos a vender propiedades. Los lugares para observar con atención son la mayoría de las partes urbanas de California y grandes franjas del medio oeste rural, donde las tendencias demográficas han estado cambiando pueblos enteros desde la década de 1950 a medida que la población del país se ha trasladado a las áreas urbanas.

Si hay un consejo de planificación local o un consejo de desarrollo urbano, asegúrese de obtener las actas de todas las reuniones del año pasado. Las oficinas del consejo de la ciudad los tendrán archivados como un asunto de registro público. También intente participar en la siguiente serie de reuniones como observador. Discuta con los administradores de la ciudad y el condado dónde ven que se mueven las tendencias de construcción y vivienda. Lo que está buscando son bienes raíces que serán deseables en dos o tres años; mire los atlas de planificación de carreteras y busque todos los datos que pueda encontrar. También busque bienes raíces que sean pintorescos: la propiedad frente al lago es lo más cercano a una apuesta garantizada que puede obtener en inversiones inmobiliarias, particularmente si hay un lago que se encuentra en el “extremo lejano” de un eje de desarrollo. Del mismo modo, si hay terrenos que el ayuntamiento está buscando adquirir para parques, comprar los lotes adyacentes ahora significa que podrá venderlos más tarde.

Por último, hable con los profesionales de sus comunidades. Habla con arquitectos que puedan decirte si están ocupados o no. Mantener contactos profesionales con ingenieros, banqueros y abogados. Por lo general, conocerán los proyectos mucho antes que el público en general. Adquiera también el hábito de leer la sección de negocios del periódico local. Muchas veces, la primera pista de que una empresa puede mudarse a su área está enterrada en la parte inferior de una columna en la página 8.

El uso de las pautas sugeridas anteriormente le ayudará a encontrar propiedades de tierra cruda “durmientes”. Estas propiedades “durmientes” son perfectas para la estrategia de compra baja y venta alta utilizada por inversores inmobiliarios comerciales exitosos.

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